201503.21
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Reserva de dominio y prescripción adquisitiva: un juego de tiempo

Por medio de la reserva de dominio en un contrato de compraventa, se puede transmitir al comprador la posesión de un bien y conservar el vendedor la propiedad del mismo simultáneamente. Por regla general, no debería existir motivo alguno para dudar sobre la posición de las partes en esta relación. No obstante, los requisitos necesarios para adquirir por prescripción operan en favor del comprador, mismo quien, en un momento dado, podría circunvalar su obligación contraída en perjuicio del vendedor.


Sin duda alguna, el contrato de compraventa es de los que con mayor reiteración se presenta en nuestra sociedad. Tal es el caso que en la actualidad se le presta poca o nula importancia a las formalidades de la celebración del mismo. Es muy probable que esto se deba, en gran medida, a que la ley no requiera, en principio, sino sólo la voluntad de ambas partes para cumplir con el requisito de formalidad. Esto quiere decir que, exceptuando los supuestos especiales mencionados en el Código Civil (p.ej. compraventa de inmuebles), no hay necesidad de tenerlo por escrito.

Ahora bien, el Código Civil para el Estado de Nuevo León define al contrato de compraventa en su artículo 2142 del siguiente modo: «Habrá compra-venta cuando uno de los contratantes se obliga a transferir la propiedad de una cosa o de un derecho, y el otro a su vez se obliga a pagar por ellos un precio cierto y en dinero»[1]. Sin embargo, tanto el Código Civil para el Estado de Nuevo León en su artículo 2206 como el Código Civil Federal en su artículo 2312 estipulan que «[p]uede pactarse válidamente que el vendedor se reserve la propiedad de la cosa vendida hasta que su precio haya sido pagado»[2].

Es esta condicionante lo que constituye la compraventa con reserva de dominio. Pero a todo esto, ¿en qué consiste el concepto de posesión? De acuerdo con M. F. Planiol  es el «estado de hecho que consiste en retener una cosa en forma exclusiva, llevando a cabo sobre ella los mismos actos materiales de uso y goce que si fuera el propietario de la misma»[3]. Propietario es, pues, quien cuente con los derechos de propiedad respecto a un bien[4]. Por su parte, posesionario es quien realiza actos sobre bienes del mismo modo que un propietario, con la salvedad de no ser el dueño[5].

No obstante lo anterior, la ley prevé las condiciones y preceptos bajo los cuales un posesionario puede hacerse de un bien. Los artículos 1148 del Código Civil para el Estado de Nuevo León y 1151 del Código Civil Federal coinciden en que «la posesión necesaria para prescribir debe ser en concepto de propietario, pacífica, continua y pública» (hasta antes de la reforma de fecha 5 de febrero de 2014, se incluía el requisito de «con justo título»). Respecto a ello, a primera vista se entendería que una compraventa con reserva de dominio, se contrapone a la necesidad de estar «en concepto de propietario» para poder adquirir un bien por prescripción. Parecería lógico pensar que esta modalidad de la compraventa impide que el comprador reúna en sí el carácter de propietario. Curiosamente, resulta ser verdadero lo opuesto; la Primera Sala de nuestro Tribunal Supremo emitió el siguiente criterio jurisprudencial:

«El contrato de compraventa con reserva de dominio previsto en el artículo 2,312 del Código Civil para el Distrito Federal, constituye justo título para ejercer la acción de prescripción adquisitiva, toda vez que el comprador posee en concepto de dueño o propietario, y su posesión es originaria y no derivada […]»[6].

Concretizando lo anterior: Se necesita estar en concepto de dueño para poder adquirir por prescripción y el contrato de compraventa con reserva de dominio acredita dicho supuesto.

Se desliga entonces que al reunirse los elementos de la posesión necesarios para prescribir y ostentar justo título, un sujeto es reputado poseedor de buena fe y por ende el término de prescripción para un bien inmueble es de 5 años. Por otro lado, se necesitan 10 años contados desde que una obligación puede exigirse, para que se extinga el derecho de pedir su cumplimiento[7].

El criterio jurisprudencial citado con antelación alude a la naturaleza misma del contrato y sostiene que la intención del comprador va encaminada a poseer el bien a título de dueño. ¿Se entiende, entonces, que existe «buena fe» del lado del adquiriente en virtud de que el precio llegará a ser pagado?

La problemática surge al percatarse que un individuo puede, bajo esta hipótesis, celebrar un contrato de compraventa con reserva de dominio de un bien inmueble, pagarlo a lo largo de un tiempo que exceda los 10 años necesarios para que se extinga el derecho del vendedor a exigir el pago y hacerse dueño de dicho bien al cabo de los primeros 5 años, sin haber satisfecho la totalidad del mismo.

Al efecto se muestra la siguiente tesis aislada, emitida el pasado viernes, 13 de Febrero de 2015:

COMPRAVENTA CON RESERVA DE DOMINIO. LA PRESCRIPCIÓN EXTINTIVA DEL PAGO AL QUE ESTABA SUJETA AQUÉLLA, NO TIENE EL ALCANCE DE TRANSMITIR LA PROPIEDAD NI LIBERA EL DOMINIO AL COMPRADOR.

Cuando en un contrato de compraventa se pacta la reserva de dominio del bien inmueble, supeditada al cumplimiento de un pago posterior del comprador, la propiedad permanece en el vendedor y el único medio para que aquélla se transmita al nuevo adquirente, es justamente cubriendo ese adeudo, lo que no puede equipararse a la prescripción extintiva de la obligación del pago a la que estaba sujeta esa reserva de dominio, pues la consecuencia que ésta produce es que el vendedor ya no podrá ejercer el derecho a su cobro coactivo, pero no hace las veces de pago ni tiene el alcance de hacer que se transmita la propiedad o dominio al comprador, ya que éstos permanecen intactos en favor del vendedor y solamente los puede perder por usucapión legalmente declarada.[8]

En resumidas cuentas, este criterio es pertinente por un par de motivos. En primer lugar, queda claramente expuesto que la propiedad permanece en la parte vendedora por mientras que no se cubra el adeudo. En segundo lugar, entendemos que la prescripción extintiva no hace las veces de pago.

Si bien es cierto que la propiedad no se transmite de modo automático al comprador cuando el vendedor pierde su derecho al cobro coactivo, sí se permite el ejercicio de la prescripción adquisitiva… ¿Qué tanta «buena fe» existe del lado del comprador si llega a actuar de este modo?


[1] Código Civil para el Estado de Nuevo León. (P.O.E., 6 de Jul., 1935/ 5 de Dic., 2014).

[2] Código Civil Federal. (P.O.F. 26 de mayo, 14 de julio, 3 y 31 de agosto de 1928/Dic. 14, 2013).

[3] Marcel Ferdinand, Planiol. “Posesión”. En: Diccionario Jurídico Mexicano. Decimotercera Edición. México, Porrúa, 1984/1999, (pp. 2463-2466), pág. 2463.

[4] Cf. Rojina Villegas, Rafael. En: Compendio de Derecho Civil II. Trigésimo tercera Edición. México, Porrúa, 1963/2001, (pp. 78-111), pág. 79.

[5] Cf. Ibídem, (pp. 181-202), pág. 182

[6] COMPRAVENTA CON RESERVA DE DOMINIO. EL CONTRATO RELATIVO CONSTITUYE JUSTO TÍTULO PARA ACREDITAR LA POSESIÓN CON CARÁCTER DE PROPIETARIO PARA EJERCER LA ACCIÓN DE PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA. 1a./J. 58/2010; Registro: 162630

[7] Código Civil para el Estado de Nuevo León. (P.O.E. 6 de Jul., 1935/ 5 de Dic., 2014).

[8] COMPRAVENTA CON RESERVA DE DOMINIO. LA PRESCRIPCIÓN EXTINTIVA DEL PAGO AL QUE ESTABA SUJETA AQUÉLLA, NO TIENE EL ALCANCE DE TRANSMITIR LA PROPIEDAD NI LIBERA EL DOMINIO AL COMPRADOR. (V Región)2o.8 C (10a.); Registro: 2008452